0.1 Pregunta : ¿ Cómo puedo averiguar si el vendedor es también propietario del terreno ?

Déjese mostrar el derecho del propietario por presentación de un contrato de
compra-venta notaria con inscripción en el registro o un actual extracto del libro de
registro.

0.2 Pregunta : ¿ Qué información de objeto hay que tener antes de cerrar un contrato de compra-venta y por qué se diferencia el derecho español del derecho alemán ?

Antes de acordar algo, de forma verbal o por escrito ( también los contratos verbales
pueden ser validos según el derecho español ) asegúrese con rigor sobre el objeto que
le gusta, sobre todo en los siguientes puntos / información: a) Cargas b) Calidad del
terreno c) planos del municipio d) existencia de alquiler o traspasos en respecto a
bienes o e) deudas de impuestos, responsabilidad de bienes por si hay f) retrasos en
los pagos de la comunidad.

0.3 Pregunta: ¿ Por qué se usan es España con frecuencia contratos-formulario?

Porque en regla, antes de la Escritura notarial se hacen contratos privados en la que
las dos partes, el comprador y el vendedor, se entienden “negocio de obligación y
cumplimiento se usan contratos-formulario para la parte que diseño el formulario.
Contratos individuales medidos causan a menudo dolor de cabeza. La insistencia de
acuerdos individuales puede influir sobre el ambiente de la negociación, pero cambia
casi siempre el resultado decisivo.

0.4 Pregunta : ¿ Qué otro componente de contrato, además del contenido de contratos de compra-venta, se debe fijar en un contrato privado ?

También déjese dar por escrito promesas sin importancia de la parte contratante. Fije
también siempre en el contrato que derecho se va a aplicar. En caso de herencia se
debe actuar según el lema “confianza es buena seguridad es mejor” y comprobar que
garantías le ofrece la parte contratante, para que el contenido del contrato sea
cumplido si hace falta jurídicamente.

0.5 Pregunta : ¿ En qué hay que fijarse particularmente en la compra de un terreno para construir ?

Hay que fijarse cuando se compra un terreno para construir en que cumpla el tamaño
mínimo para una futura construcción.

0.6 Pregunta : ¿ Por qué es recomendable generalmente un asesor especializado ?

En todos los negocios de terrenos, y sobre todo en preguntas técnicas, ( compras en
subastas ) se debe contratar un asesor especializado ( un agente inmobiliario
competente, abogado ) su honorario ( desde 100.000 ptas. aprox. o el 1% del precio de
compra como orientación ) es a menudo una pequeña parte comparado con el daño
que se puede sufrir probablemente.

0.7 Pregunta : ¿ Por qué se debe insistir en cerrar el contrato de compra-venta por medio de un notario ?

El comprador debe insistir en el inmediato cierre del contrato de compra-venta con
notario y su inscripción como propietario en el registro de propietarios, también si se ha
convenido el pago a plazos, para que mientras que terceros no puedan inscribirse.

0.8 Pregunta : ¿ En qué hay que fijarse en la compra de un inmueble nuevo que
todavía no está terminado?

Si se compra un objeto en obras, que no está terminado, y se acuerda el pago a plazos
usual de parte del vendedor ( promotor ) asegurar los pagos a plazos y el comprador
debe mostrar su absorvencia o aportar un aval bancario.

0.9 Pregunta : ¿ Cómo se distingue un buen agente inmobiliario o asesor y por qué se recomienda su intervención ?

Su compra va a ser mas agradable desde el principio si elige un asesor con
experiencia y ahorrará tiempo y dinero. Es de gran importancia que el asesor este
domiciliado en la misma localidad, ofrecer una buena selección de objetos y estar a su
lado para familiarizarle con el alrededor.

10 Pregunta : ¿ Qué documentos e informaciones se deben conocer y examinar?

Después de la selección del objeto debería examinar los siguientes documentos :

a) IBI- Impuesto sobre bienes inmuebles- contribución territorial de terreno que se
paga anualmente. De ahí se reconoce el valor catastral del inmueble en que se basan
mas impuestos.

b) Registro - El registro de la propiedad en el catastro ( ahí se reconocen todos los
bienes inscritos por la escritura publica, que son accesibles para todo el mundo, y está
registrada la situación actual de los bienes y el nombre del propietario. También tienen
que estar registradas todas la hipotecas y otras peticiones. Solamente ahí se puede
comprobar si el inmueble está libre de cargas ). Nunca compre un inmueble una copia
de la nota simple actual.

c) Comunidad - La urbanización o el edificio de apartamentos se administra en por las
leyes marcadas por la ley. Al comprobar el ultimo recibo del mes o anual de la cuota
de comunidad descubre cuanto tiene que pagar en realidad. Pida que le entreguen una
copia de los estatutos y un protocolo de la ultima reunión, de ahí se pueden manifestar
problemas eventuales, por ejemplo : Falta de agua o de construcciones, futuros
problemas de grandes inversiones… Así se puede enterar también de sus derechos y
obligaciones como propietario.

11.- Pregunta: ¿Como son de altos aprox. Los impuestos y cuotas en la compra de un terreno en España y quien carga con que cuotas y gastos ?

Como suma de orientación es valido una cantidad alrededor de ( +/- ) 10% del valor
del contrato para impuestos, cuotas y otros gastos aparte. Los gastos de notario ,
fijados por la ley, van a cargo del comprador y al menos de 50.000.- Ptas., las cuotas
de las inscripciones y de transferencia están entre 20.000.- y 50.000.- Ptas. también
van a cargo del comprador. El impuesto de transmisión patrimonial son 6% del valor
del contrato en un inmueble “usado”, o 7% de IVA en la compra de un inmueble
nuevo del promotor y va al cargo del comprador. Para la plusvalía tiene que ir el
asesor en cada caso al ayuntamiento y enterarse, se calcula entre el precio de la
venta y precio anterior de compra = plusvalía, va a cargo del vendedor, también el
honorario del corredor /agente por el contratado.

12.- Pregunta: ¿ Como encuentro un agente inmobiliario adecuado?

Nosotros, de marbella-invest. com ® nos ofrecemos por siguientes causas:

a. Conocemos Marbella y la Costa del Sol desde hace muchos años (algunos han
nacido ahí) y se nos presentaron las mismas preguntas ( quien es un buen asesor y que
tengo que hacer, que tengo que saber, quien me garantiza, el éxito de mi inversión,
esta el precio adecuado, quien se ocupara del llamado “after -sales- service”, como el
asesoramiento jurídico y fiscal, seguros, administración, una asistente, un buen colegio
para los niños, quien cuida de mi casa cuando estoy fuera y quien hace las obras de mi
objeto, si hacen falta modificaciones, quien me proporciona un jardinero o mantiene la
piscina etc., por eso conocemos sus deseos y necesidades y preguntas.

b. Vivimos con nuestras familias hace años en Marbella y ejercemos diversos
negocios de promotor, inmobiliaria, moda-, asesoria,-y comercio.

c. Nosotros le asesoraremos con éxito, tendremos tiempo todo el día y a todas horas,
tiempo para usted, su familia y sus deseos, por que para nosotros también es
importante que usted nos recomienda.

d. Cooperamos solamente con las mejores direcciones y damos a nuestros mandantes
el mejor servicio. Por eso tenemos buenas referencias, por clientes satisfechos,
algunos ya han hecho buenas inversiones y re-inversiones en Marbella por nuestro
asesoramiento.

e. Nosotros y nuestros socios hemos atendido en los últimos años en todo Europa
Development-Inmobilien y construcción. La iniciación y desarrollo del volumen de las
transacciones sobrepasa ya claramente 10 Millares D-Mark.

f. marbella invest com. ® Usted se lo merece.

13. Pregunta: En que se diferencia la compra de un inmueble en España a una compra en Alemania?

a. La compra en España ya se efectúa por un contrato privado y la entrega de llave o
por la escritura notarial. En Alemania se efectúa después de la inscripción en el
registro de propietarios.

b. En España no es expresamente necesaria la inscripción en el registro de propiedad,
pero muy importante, porque otros se podrían comprar el terreno de buena fe. En el
derecho alemán esta inscripción es obligatoria y indispensable.

c. En España se asegura con el asiento de presentación entre el contrato notarial y la
inscripción en el registro de propiedad, bajo cierto tiempo limitado el derecho de
propiedad. Esta protección es parecida en Alemania.

d. Sin inscripción en el catastro no se puede ser propietario en Alemania. En España
no se recibe seguridad de la propiedad sin la inscripción en el catastro.

e. Un notario en España solamente se ocupa por encargo de examinar el registro de
propiedad antes de firmar un contrato, si hay una nota de bloqueo en el registro de
propiedad o de transferir una propiedad. Un notario en Alemania arregla esto
automáticamente.

f. El notario alemán examina antes de documentar el registro de propiedad. El notario
en España no esta obligado de hacer eso. Cualquiera puede obtener una nota simple
del registro de propietarios.

g. El municipio español calcula una plusvalía, que por ley debería pagar el comprador.
En Alemania no existe este impuesto. Los demás impuestos están muy parecidas en
ambos países.

h. El vendedor en España tiene que retener 5% del precio de compra. Este dinero
puede ser devuelto en la declaración de la renta. En Alemania no responde el
vendedor para deudas de impuestos del comprador.

i. En Alemania no es necesaria una expresa declaración de aceptación de herencia.
En España si es necesario la declaración de una herencia, en caso de querer vender
terreno heredado.

j. Cualquier representante que presenta un poder de notario puede realizar en
Alemania la compra de un terreno. En España es lo mismo pero además una
traducción oficial y la apostille internacional son necesarias.

14. Pregunta: Como es la demanda en estos momentos y para que necesito un asesor?

España goza en estos momentos un Boom increíble y muchos europeos están
interesados en el mercado inmobiliario. Pero el interesado en comprar tienen que tener
claro, que esta en el extranjero y aparte de otro idioma hay también otros leyes y
costumbres. Sin embargo el que esta activo en el mercado con un buen intermediario (
en caso necesario interprete, abogado, gestor, arquitecto y ingeniero) puede excluir
cualquier riesgo.

Abogados y notarios :

El comprador no debería ahorrar por el lado equivocado. Asistencia jurídica trae
consigo unos pocos gastos aparte, pero da al comprador la seguridad necesaria en
derecho y accesoria. Nosotros tenemos contactos con los abogados necesarios de
distintos idiomas (alemán, ingles, español, holandés, francés etc. ) que todos son los
miembros del colegio de abogados y ofrecen a nuestros clientes el servicio de traducir
y explicar todos los contratos en su idioma natal. Los notarios en España no tienen la
obligación, a diferencia de otros países, de examinar los contratos sino solamente mirar
el libro de registro de propiedad. Es importante que los derechos del comprador
después de la escritura ( documentación notarial del contrato privado )
inmediatamente vayan a la inscripción registro de propiedad. Hay que insistir al notario
en la ejecución del contrato de compra-venta del terreno y los derechos que resultan
para el comprador, inscribir inmediatamente en el registro de propiedad. Eso es valido
sobretodo en la compra de terrenos, porque el comprador corre peligro de no ser
propietario de la construcción en caso de medidas de promoción.

15. Pregunta: ¿ Qué consejos para construir una casa (técnicamente/calefacción ) me puede dar?

Para el nivel de vida de hoy en día, lo normal debiera ser la instalación de una
calefacción central o al menos la preinstalación y un buen aislamiento, planear
trasteros, ventanas bien aisladas ( en regla, plástico o aluminio, según el clima, sobre
todo en ventanas de madera ), instalación de placas solares, sistema de electricidad de
ahorro… En España para calcular el espacio neto habitable en general se quita un 30
% de la medida que viene indicada.

16 Pregunta : ¿ Qué hay en especial para el agente/consultante y quien lleva la
courtage ?

En España hay en la rama inmobiliaria “ libertad de profesión”, cualquiera puede
proporcionar inmuebles. Agentes especialmente cualificados están en el poder del
signo llamado “API”. La de la cámara aconsejada courtage del agente es un 5 % del
volumen del precio de compra - normalmente un 10 % - que paga en general el
comprador.

17 Pregunta: ¿ Quién efectúa la valoración/tasación y cuánto cuestan en general ?

Son recomendables y en general cuestan en base al tamaño del objeto hasta un 1 %
del valor de tasación, puede ser realizada por un experto en fincas y también por un
agente. Cuando hace falta financiación

( hipotecas ), realiza la tasación un perito del banco.

18 Pregunta: ¿ Qué hay que hacer cuando se compra una casa de nueva construcción en respecto a la elaboración de un contrato, y avales bancarios?

En la adquisición de medidas serias de promoción son necesarios contratos de
construcción individuales y detallados también con fecha entrega, penalidad
convencional al pasar esa fecha, precio final fijo y descripción de la obra completa son
“standard”. Para pagos del precio de compra concede el promotor en regla un aval
bancario correspondiente a un banco importante. El comprador debería pensar en todo
caso en un seguro ( en Alemania similar en la construcción ) y un seguro de
responsabilidad de propietario.

19 Pregunta: ¿ Qué impuestos habrá para comprador/vendedor ?

El estado español exige normalmente de cada negocio inmobiliario sus cuotas a
continuación una corta relación:

ITP:

En todos los negocios de “segunda mano” y la paga el comprador. El registro de
propiedad solo transfiere una propiedad, si está pagado. Fondo del calculo es el precio
de venta que está inscrito en el registro de propietarios o en un contrato privado.

IVA :

El IVA se paga en vez del ITP siempre cuando se compra de un promotor con
obligación a plusvalía ( en regla general en medidas de nueva construcción = primer
tramite de chalets, apartamentos, villas …) es de un 7 % del precio de compra y lo
paga el comprador. En la compra de locales de negocio se paga generalmente un 16
%.

Plusvalía:

También se llama impuesto de transmisión patrimonial y la paga el comprador para el
terreno mientras es de su propiedad ( no se valoran casa u otras construcciones ). La
cantidad del impuesto se valora según el valor del inmueble en el catastro inscrito y el
tiempo que es de su propiedad y es de un 16 a 30 % de plusvalía. En regla general se
retiene un 5 % del precio acordado de compra y se ingresa en una cuenta fiduciaria.
Comprador y vendedor responden que se cumpla el pago.

Impuesto de especulación y retención sobre el impuesto de renta:

Compradores de inmuebles deberían informarse sobre sus asesores, si tienen que
aportar el 5 % de retención o no/ el que compra una propiedad de un no/residente
debería tener cuidado. Vendedores no residentes tienen de la ganancia hecha en la
venta ( diferencia entre compra y venta según escritura pagar con un 35 % global ).
Residentes en cambio, solo pagan un 18 % si el inmueble ha estado un año antes de la
venta en su poder. Una venta libre de impuestos es posible cuando el objeto de venta
ya en el día fijado per 31/12/1996 estaba diez años en el poder del vendedor. Un
residente con primer domicilio disfruta mas ventajas. Si por ejemplo compra de la
ganancia hecha de la venta, y lo invierte de nuevo en una vivienda dentro de España
es la ganancia de la venta libre de impuestos. Todos los detalles sobre ese tema le
explicará su gestor.